Si répondre à la demande en foncier et en immobilier implique parfois d’artificialiser les sols, réutiliser le territoire est une alternative majeure. En effet, le potentiel de recyclage est conséquent en Wallonie. Sa mise en application nécessite cependant de prendre des mesures adaptées.

Pour aller dans le sens d’un usage plus parcimonieux du sol en Wallonie, la réutilisation du territoire est le meilleur moyen de rencontrer les demandes en foncier et en immobilier.

Le potentiel de recyclage identifié par la CPDT en 2023 est impressionnant. Il démontre que les besoins en logements futurs, s’ils suivent les tendances actuelles de croissance démographique, devraient pouvoir être rencontrés, dans le respect des objectifs d’arrêt progressif de l’artificialisation, sans difficulté.

Dans le Vade-Mecum « Réduisons l’artificialisation des sols en Wallonie », la CPDT propose cinq mesures clés pour favoriser la réutilisation du territoire.

Action foncière et remembrementt

L’action foncière a une influence directe sur l’aménagement du territoire. Elle permet la maîtrise foncière et, par conséquent, assure la cohérence de la mise en œuvre des projets de développement. Elle constitue également un puissant outil de régulation des marchés en assurant la disponibilité du foncier à un prix abordable tout en permettant aux pouvoirs publics de bénéficier de recettes financières (issues de la vente ou de la location de terrains).

En matière d’action foncière, les pouvoirs publics peuvent :

• fixer un périmètre dans un document de planification autour des zones nécessitant une reconfiguration des espaces publics et à l’intérieur duquel les projets d’action foncière sont facilités ;
• mener des opérations d’acquisition de terrains en s’appuyant sur différents mécanismes (acquisition à l’amiable, droit de préemption, droit d’expropriation, cessions gratuites obligatoires, etc.) et renforcer les moyens financiers disponibles pour ces opérations (notamment en imaginant une fiscalité propre au service d’objectifs définis, en particulier en matière de recyclage foncier) ;
• procéder à la modification des limites des parcelles en vue de donner au foncier des formes et des dimensions plus fonctionnelles pour les projets de développement ;
• mettre à disposition des terrains par vente, par location ou par un mécanisme permettant le démembrement de la propriété (comme les baux emphytéotiques).

Friches et recyclage

Le recyclage foncier vise à optimiser l’utilisation des terres artificialisées via le recyclage des « friches » pour de nouveaux usages. Les friches sont des terrains artificialisés qui ont perdu leur fonction, que cette fonction ait été urbaine, industrielle, commerciale ou touristique.

L’intérêt de ce recyclage est qu’il permet d’accueillir de nouvelles activités (comme du logement ou de l’activité économique) sur des terrains déjà artificialisés qui ont perdu leur usage initial, sans devoir consommer de nouvelles terres. Cette « reconstruction de la ville sur la ville » participe à ramener de la vitalité dans les espaces concernés (ancien quartier industriel dégradé, village, etc.).

Immobilier et recyclage

Le recyclage immobilier vise les opérations permettant une réutilisation des bâtiments qui ne sont plus adaptés aux besoins et/ou qui sont inoccupés ou risquent de l’être. Le recyclage peut consister en une simple rénovation ou en une reconversion (modifier la fonction, réaliser une nouvelle division) qui peut impliquer une transformation plus lourde afin d’adapter le bâtiment à ses nouvelles fonctions. Les mesures visant à encourager et/ou soutenir le recyclage immobilier permettent dès lors d’optimiser l’utilisation du parc immobilier existant et d’éviter ainsi de devoir construire des bâtiments neufs en consommant de nouvelles terres. Ce renouveau immobilier participe à ramener de la vitalité au sein des territoires concernés par le désinvestissement et/ou la sous-occupation des biens (centres anciens urbains ou ruraux, centres commerciaux en centre-ville, quartiers urbains dégradés, équipements collectifs désaffectés, etc.).

Lutte contre la rétention foncière et immobilière

La lutte contre la rétention foncière et immobilière s’appuie sur un panel de mesures. Elles visent à favoriser la remise sur le marché d’immeubles vacants ou de terrains urbanisables non construits situés soit dans des zones urbanisées dont on souhaite optimiser l’utilisation soit dans des zones qu’il est souhaitable d’urbaniser.

Les raisons pour lesquelles les propriétaires de biens ne les valorisent pas sont variables : spéculation, difficultés à remettre un bien en état ou à assurer son occupation, etc.

En Wallonie, trois types d’outils ont été mis en place pour encourager les propriétaires à valoriser leurs biens :

• les opérateurs immobiliers publics reconnus (Agences Immobilières Sociales (AIS) ou les Associations de Promotion du Logement (APL)) ;
• les outils de lutte contre la sous-occupation immobilière (issus du Code wallon de l’Habitation durable) ;
• les outils de lutte contre la rétention foncière (par exemple : la taxe sur les parcelles urbanisables non bâties au sein des ZEC, la taxe sur les parcelles urbanisables non bâties, le droit à l’expropriation pour cause d’utilité publique, la taxe régionale sur les sites d’activité économique désaffectés).

Urbanisme transitoire

L’urbanisme transitoire regroupe des initiatives favorisant l’utilisation temporaire de certains espaces vacants ou sous-utilisés (terrains, bâtiments) en attendant qu’un projet pérenne  y soit réalisé.

En permettant, sous certaines conditions, l’occupation de ces biens, l’urbanisme transitoire contribue à éviter que ceux-ci, et par conséquent les quartiers dans lesquels ils sont implantés, ne se dégradent et ne deviennent des « chancres » ou des « friches ». Un milieu urbanisé dégradé entraîne des incidences négatives pour les riverains (cadre de vie détérioré, sentiment d’insécurité, etc.) et peut donc contribuer à une « fuite » des ménages en dehors des villes et villages, ce qui participe à l’expansion urbaine.

L’utilisation temporaire permet :

• d’offrir des espaces (d’expérimentation) bon marché ;
• d’éviter qu’un site ou un bâtiment ne reste à l’abandon ;
• de créer de l’intérêt et de la valeur autour du site concerné ;
• de tester de nouveaux usages.

Pour aller plus loin

Le Vade-Mecum « Réduisons l’artificialisation des sols en Wallonie » détaille ces mesures et les précise dans le contexte wallon.  

Découvrez toutes les publications de la CPDT.